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ARTICULO 2060

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ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.


ARTICULO 2060

1.   Introducción

Los artículos que preceden se refieren al quórum y a las mayorías necesarias para que las decisiones que se adopten por la asamblea tengan eficacia legal y por ende en el ámbito consorcial.

2.    Interpretación del ARTICULO 2060

2.1. Quórum y mayorías

El CCyC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el régimen de propiedad horizontal tenga eficacia jurídica (validez), deben configurarse una serie de requisitos, entre los que podemos mencionar el quórum, la mayoría necesaria para adoptar la de- cisión y el orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa: es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratarlo.

En cuanto a la forma de contar los votos, destacamos que se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales —estén o no presentes en la asamblea— y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.

Una vez reunido el quórum, que debe coincidir con la mayoría necesaria para decisión que se pretenda toma, debe procederse a la votación del tema propuesta en el orden  del día.

Así, por ejemplo, para las obras nuevas o mejoras, se requiere por regla la mayoría absoluta, pero excepcionalmente se precisaría la unanimidad cuando la obra beneficie a uno solo de los propietarios, cuando importe elevar nuevos pisos o construcciones, o bien si “gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial” (art. 2052 CCyC).

Para otras decisiones también se establece que la regla general es la mayoría absoluta (art. 2060 CCyC), la que cederá cuando se exija una mayoría especial. La novedad es que dicha mayoría absoluta será “computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art. 2060 CCyC). Esta

doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, que solo la preveía para el caso de vetustez del edificio (art. 16 de la ley 13.512).

Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no parece razonable que quien tiene una unidad pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más grande y afronta mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo impusiera su voluntad; de ahí que la solución proyectada, al combinar ambos métodos, se muestra más equilibrada con los intereses en juego.(42)

1.1.  Forma de la convocatoria y orden del día

El art. 2059 CCyC dispone que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa”. En concordancia con lo dispuesto por dicha norma, el art. 2056, inc. m, CCyC enumera como una de las cláusulas obligatorias del reglamento de propiedad horizontal aquella que determine la forma de convocar a la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación.

No cabe duda de que debe mediar una notificación fehaciente por un medio fidedigno, ello a fin de evitar el fracaso de la asamblea.

No podemos dejar de señalar que una notificación deficiente que no cumpla con su co- metido, como la citación fuera del término previsto reglamentariamente puede provocar la nulidad de la asamblea, la notificación fehaciente evita la posibilidad del planteo de ineficacia.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a, CCyC), o por el consejo de propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CCyC). Se puede tratar un tema no previsto en el orden del día si están todos y hay acuerdo unánime. Esta novedad es in- teresante, pues apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio. Si están “todos”, ¿para qué dilatar la cuestión fijando una nueva asamblea? El aspecto negativo es que no habría estudio previo del tema y alguno podría ser sorprendido en  su buena fe.

El art. 2059, párr. 2, CCyC prevé la autoconvocatoria, sin citación previa. La autoconvocato- ria y el temario a tratar, para ser válidos, requieren de la unanimidad, mientras que parece que bastaría la mayoría absoluta (o la que requieran la ley o el reglamento) para el fondo.

El tercer párrafo, si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de la asamblea (v.g.: por escrito). Esto le quita el carácter deliberativo; es opinable, aunque también hay que reconocer que torna más ágil un sistema actualmente pesado, dada la inercia y desinterés de los partícipes.(43)

1.2.  Ausencia de los consorcistas

El CCyC mediante lo dispuesto en el art. 2060, párr. 2, CCyC —“La mayoría de los presen- tes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”—, tiene por finalidad

solucionar un problema que se presenta habitualmente en el ámbito consorcial: la inasis- tencia de los consorcistas a la asamblea. Este problema genera la falta del quórum sufi- ciente, por lo que no se pueden someter a votación las cuestiones propuestas en el orden del día. Si bien, en la práctica, en muchas ocasiones igualmente se vota con los propieta- rios presentes, lo cierto es que lo decidido puede ser atacado de nulidad por alguno de los consorcistas ausentes o bien por alguno de los presentes que se negó a votar por no reunirse el quórum necesario para poder deliberar.

Como se señalara precedentemente, la ley prevé que, ante la falta de quórum, la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, es decir, votar la cuestión propuesta en el orden del día y, si es aprobada, a los fines de su validez, deberá ser notificada median- te un medio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los propietarios ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 días de notificados podrán oponerse por el mismo medio y con mayorías suficientes a la decisión adoptada. En caso de silencio o si carecieren de las mayorías suficientes, se tiene por aprobada la decisión adoptada.

1.1.  Impugnación de la asamblea

El art. 2060 CCyC, en su parte final, dispone que el plazo de caducidad para impugnar judicialmente la asamblea es de treinta días.

Si bien el plazo parece reducido, lo cierto es que muchas de la decisiones que se adop- tan por vía asamblearia en el régimen de propiedad horizontal son de operatividad casi inmediata. Supongamos la aprobación de la pintura del hall de entrada del edificio, la colocación de una reja de seguridad o la colocación de un sistema de seguridad: ampliar el plazo de caducidad implicaría, en la práctica, la imposibilidad de llevar adelante las decisiones adoptadas.

1.2.  Facultades de la asamblea

Dice el CCyC en el art. 2058: “La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

  1. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal
  2. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
  3. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
  4. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

La solución del art. 2058 CCyC reproduce la posibilidad que brinda el art. 158, inc. b, CCyC, para todas las personas jurídicas privadas, en ausencia de previsión específica.

El art. 2058, inc. b, CCyC permite tratar cuestiones por “quien representa el 5%”. ¿Qué pasa si nadie tiene ese porcentaje pero se juntan más de uno? Cabe entender que el vo- cablo “quien” admite también que sean más de uno los que obtengan ese porcentaje. No pide el doble cómputo, como sí lo hace el art. 2060 CCyC.

Tal como está redactado el art. 2058 CCyC, pareciera que si la cuestión es de compe- tencia del administrador, o del consejo, no puede ser tratada por la asamblea si estos no someten la cuestión, o no es planteado por quienes superen el 5% del valor. Sin embargo, no hay que olvidar que la asamblea es soberana y es el órgano máximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea la que designa a los otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la asamblea, que no limite su competencia. Claro que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar el 5% es porque no tiene interés para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.

Pueden presentarse situaciones injustas que habrá que examinar con cuidado. Así, por ejemplo, podría ocurrir que, en un edificio de dos unidades, uno tenga el 96% y el otro el 4%: este último no tiene chance de ser oído a pesar de representar la mitad de las unidades, pero la situación podría ser abusiva.

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17 Comments

Beatriz Di Mauro
abril 14, 2016 @ 15:49

Estimados, Se puede cambiar el Reglamento de Copropiedad en una Asamblea ? En mi edificio quieren prohibir los alquileres temporarios, lo pueden hacer en Asamblea ?

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    Viviana Güera
    mayo 2, 2019 @ 04:01

    Estimada Beatriz, El Reglamento de Propiedad Horizontal sólo puede modificarse con una mayoría de 2/3 del total de propietarios (es decir de los dueños, no de los porcentuales dominantes). Esto es un mínimo pero los reglamentos pueden fijar otros parámetros diferentes, por % o superiores.

    Reply
Alberto
mayo 22, 2017 @ 20:37

Que significa mayoría suficiente? Cuales son los motivos para oponerse a una decisión de la asamblea?

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Norma Mancini
julio 1, 2017 @ 01:38

Como se computa el voto de los consorcistas? Por unidad o por el porcentaje de la unidad? Si es por el porcentaje de cada unidad, el local del edificio , es el que mayor porcentual tiene, y no tiene interes en la remocion del administrador, ni a pedirle Rendicion de cuentas, y NADA PUEDE HACER EL CONSORCIO porque siempre está en minoria, con ese criterio de adjudicarle tantos votos como porcentajes tenga. Cual es la solución???

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Nilda Maria Lamonaca
octubre 24, 2017 @ 15:47

Qué ocurre si un administrador no convoca fehacientemente una asamblea extraordinaria y no exibe la recepción de notificación firmada por los copropietarios ?

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Alejandra
enero 16, 2018 @ 18:47

Buenas tardes, se puede remover al administrador antes de cumplido el año desde la última renovación?

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Gladys Itati CANTEROS
abril 16, 2018 @ 16:02

ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. PODRIAN DARME UN EJEMPLO DE ESTE ARTICULO - NO ES CLARO EN RELACION AL COMPUTO DE VOTOS, MI DISTRIBUCION ES LA SIGUIENTE EN BASE AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. COMO SERIA EN LA PRACTICA. POR FAVOR SI ME PUEDEN ACLARAR.GRACIAS. ESTA ES MI DISTRIBUCION SEGUN REGLAMENTO: % S/REGLAM. Total m2 Generales p/unid.func. Loc.Comerc. 11,25 Indivisos 50 % c/uno (2 titulares) 143,00 Loc.Comerc. 10,61 Indivisos 50 % c/uno (2 titulares) 135,05 Loc.Comerc. 8,21 105,06 Loc.Comerc. 8,21 104,72 Loc.Comerc. 9,04 111,60 Loc.Comerc. 8,97 111,40 Total L.Com. 56,29 % % S/REGLAM. Total m2 Generales p/unid.func. Oficinas 14,16 171,94 Oficinas 10,79 142,62 Oficinas 9,27 Indivisos 50 % c/uno (2 titulares) 89,17 Oficinas 9,49 Indivisos 50 % c/uno (2 titulares) 85,00 Total Oficinas 43,71% Total Loc./Ofic. 100,00 %

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juan jose
mayo 30, 2018 @ 11:42

Sres. agradeceria, me pudieran informar: Se quiere alquilar la porteria, tenemos un personal de limpieza que cumple un horario de 2 hs. por dia 2 veces a la semana. mi pregunta es la siguiente, se puede alquilar, donde hace sus necesidades, donde se cambia, algunos propietarios dicen que puede ir al bar de la esquina, esta registrado en el Suther, como empleado temporario, en caso de usar este medio, y producirse un accidente quienes serian los responsables. Gracias

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MARIO REYNIK
noviembre 29, 2018 @ 19:01

Sres. la Administración del Consorcio en que soy propietario me informa de una resolución tomada en una Asamblea y me indica que tengo 15 días para formular una "oposición expresa". Se trata de una contribución dineraria de pago mensual y repetitivo para soportar un determinado servicio y que imagino no está contemplado en el Reglamento Vigente. En el caso de formular esa oposición expresa, qué ocurre con esa resolución? Se aplica? No se aplica? Me obliga o no a cumplirla? Debo hacer una presentación de invalidez o promover una acción judicial de invalidez ? Gracias

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Lia karatanasopuloz
diciembre 7, 2018 @ 23:15

Queremos cambiar al administrador del edifico, la única manera es respetando lo que dice nuestro reglamento de copropiedad ?? el problema es mucha gente no baja a las asambleas, entonces el administrador hace por lo menos 3 años que dice no hay quorum y continua en su cargo y asi sigue y sigue …....

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    Viviana Güera
    mayo 2, 2019 @ 02:32

    Estimada Lía, Los propietarios pueden autoconvocarse de manera extraordinaria respetando el temario de la asamblea (en este caso el cambio de administración), redactando la orden del día en el libro de actas y no se deben tratar otros temas para evitar que pueda declararse nula. Otra opción cuando no se logra quorum es judicializar el llamado a asamblea

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lelia Roldan ,
marzo 13, 2019 @ 15:48

que pasa con la ley 941 ? que saco el Diputado Sergio Abrevaya ,que solo se necesitan dos tercios de los que bajan ? que nosotros tenemos Reuniones con el y su equipo , por Expensas ,en la Leguislatura porteña el 5 de septiembre del 2018 , y a partir de ahi , el nos avisa por face , donde estaran , y vamos con nuestros problemas , puede ser ,av de mayo al 1000 ,caballito , belgrano , lo hacen en confiterias y ahi se les pregunta , el miro mi reglamento , y me dijo se puede aplicar , los dos tercios de los que bajan ! esto ccy comercial ,art / 2060 es legal ? o es tramposo ? se puede inpugnar ,tienen 30 dias ,y nosotros 15 dias para que nos respondan , por si o por / no ,y el silensio ,que es ? un si ? por favor espero me respondan ! los administradores son lo peor que tenemos , una lacra , parasitos deficil de extirpar ! gracias los saludo ! lelia Roldan,

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    Viviana Güera
    mayo 2, 2019 @ 02:23

    Estimada Leila, El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función. Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta (el 66,6% de los propietarios estén presentes o no) establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación. Generalmente en la segunda convocatoria los reglamentos determinan que las Asambleas sesionarán válidamente “con los propietarios presentes, cualquiera fuere su número”. Debería estar estipulado en el reglamento de Copropiedad y Administración.

    Reply
Pablo
abril 14, 2019 @ 19:43

Si un administrador pierde en la asamblea puede usar como recurso la ley 2060 mayoria absoluta y dejar abierta la votación durante 15 dias

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    Viviana Güera
    mayo 2, 2019 @ 03:45

    Estimado Pablo, Para instrumentar lo resuelto en Asamblea, la mayoría puede proponer soluciones y estas “propuestas” deberán comunicarse fehacientemente a los ausentes, y si en 15 días no hay mayorías que se opongan, se tienen por aprobadas. Siempre y cuando no haya otras indicaciones en el Reglamento de Copropiedad.

    Reply
PAMELA
mayo 14, 2019 @ 21:47

Estimada Viviana te haré la misma pregunta que ya te hicieron sobre el cómputo de Votos del Art. 2060. Tengo un administrador de cocheras que representa la Unidad Funcional 1 y éste posse 29% en la asamblea si bajan 15 vecinos y votan pero no pueden superar la exigencia de la proporción indivisa que representa el Administrador de Cocheras, Que decisión prevalece??? los 15 vecinos quieren cambio de administrador el del 29% no. Como se desempata o que se toma???. Agradecida de tu respuesta. Saludos Pamela

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Jorge
agosto 1, 2019 @ 15:59

hola. ¿qué pasa si no asisten ningun propietario a la asamblea? En este caso, el administrador aprobó cuentas que parecen estar dibujadas por arreglos literalmente millonarios de electricidad y gas del consorcio. ¿Se puede llamar a una nueva asamblea? Gracias!! Jorge

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