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ARTÍCULO 1221

ARTÍCULO 1221

ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

 


 

  1. introducción

La locación como negocio jurídico contiene aristas muy particulares, diferentes de cualquier otro contrato bilateral y oneroso. Si bien las partes contratan motivadas por intereses que requieren de equivalencia en su dimensión económica y jurídica, la ley no necesariamente reconoce en todos los casos los mismos derechos, ya no por un tratamiento arbitrario y desigual, sino en respuesta a la especialidad de los intereses involucrados. Es por ello que la norma habilita al locatario una vía extraordinaria de resolución sin vinculación con ningún modo de incumplimiento, sino con su voluntad expresada y jurídicamente relevante en términos unilaterales. Es así que se incorpora, como ya estaba regulado de modo similar en el art. 8° de la ley 23.091, la facultad para el locatario de resolver sin causa y de modo anticipado el contrato de locación.

  1. interpretación

2.1. requisitos para el ejercicio de la facultad resolutoria

Para que el locatario quede habilitado a resolver anticipadamente el contrato, deben encontrarse reunidos o cumplidos los siguientes requisitos:

  1. a) que la cosa arrendada sea inmueble.

No hay distinción sobre que clases de inmuebles,por lo que el locatario podrá resolver el contrato por esta vía cualquiera hubiera sido el destino para el cual se otorgó el uso y goce;

  1. b) que hayan transcurrido seis meses del contrato.

Es el plazo mínimo que la norma considera prudente para no vulnerar la buena fe contractual y la finalidad procurada por las partes. Debe tenerse presente, para el cómputo, la fecha de comienzo de la vigencia, y no el día de celebración, ya que lo que se pretende es garantizar ese plazo mínimo de producción de efectos. Por esto último es que debe requerirse este término temporal, cuando se trate de locaciones alcanzadas por la exigencia del plazo mínimo dispuesto en el art. 1198 CCyC.

  1. c) que el locatario notifique fehacientemente al locador su decisión de resolver el contrato.

La notificación fehaciente es la que se puede acreditar instrumentalmente entérminos probatorios, a la vez que asegura que el locador quede efectivamente anoticiado de la decisión.

 

2.2. efectos de la resolución el ejercicio de la facultad resolutoria produce los siguientes efectos:

  1. a) extinción del contrato.

Se extingue desde la fecha que designe el locatario, ya que el artículo no exige ningún plazo ni precaución al respecto. En esto se diferencia de lo que se disponía en el art. 8° de la ley 23.091, que establecía un preaviso de sesenta días a la fecha en que se reintegraba lo arrendado. No obstante, el locatario no puede hacer uso abusivo de su derecho (art. 10° CCyC), y debe conducirse conforme lo dispuesto especialmente en el último párrafo del art. 1011 CCyC.

  1. b) obligación de indemnizar al locador.

La resolución genera la obligación de indemnizar al locador. Si bien no hay incumplimiento del locatario como causa generadora, se experimenta un daño patrimonial producto de la resolución producida por voluntad del locatario. La norma distingue dos rangos de cuantificación: si el locatario resolviera el contrato dentro del primer año de vigencia del contrato, la indemnización será el equivalente a un mes y medio de alquiler, computado al momento de desocupar el inmueble. En cambio, si lo hiciera transcurrido el primer año, el monto será el equivalente a un mes, determinado del mismo modo. Estas indemnizaciones se aplican a los contratos que quedan alcanzados por los plazos mínimos.

2.3. Indemnización en los supuestos de locaciones inmobiliarias exceptuadas del plazo mínimo la norma se aplica también a las locaciones que constituyen supuestos de excepción al plazo mínimo. en estos casos, a diferencia de lo prescripto en el art. 1221, inc. a, ccyc para los contratos sujetos a plazos mínimos, la indemnización queda fijada en el equivalente a dos meses de alquiler.

2.4. Carácter supletorio esta norma es supletoria. las partes pueden modificar mediante cláusula expresa los alcances, requisitos y efectos de esta facultad, siempre y cuando el acuerdo no torne más perjudicial para el locatario el ejercicio de la facultad o los efectos de ella.

 

 


 

20 Commentarios

Lisa
mayo 28, 2016 @ 22:14

Hola, buenas tardes, les consulto: voy a rescindir mi contrato de locación, faltando para la culminación del mismo, 5 meses, termina el 30 de octubre. Debo comunicar fehacientemente que lo hago. Es correcto que encabece el mismo "Conforme las cláusulas contractuales y a la disposición del 1221 del Código Civil y Comercial, habiendo transcurridos xxx meses , les notifico que voy a resolver de forma anticipada el contrato de locación, etc...? Depósito en garantía: "conforme al artículo 4 de la citada ley, solicito se me sea devuelto el depósito en garantía actualizado" Agradezco desde ya vuestra amable respuesta. Gracias.

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María c. Leone
junio 23, 2016 @ 14:57

Buenos días QUISIERA SABER SOBRE LO SIGUIENTE: REALICE UN CONTRATO DE ALQUILER CON UNA EMBAJADA POR EL TÉRMINO DE 2 AÑOS. POR UNA CLÁUSULA INDICA EL CONTRATO QUE ELLOS SE PUEDEN IR ANTES, COSA QUE COMPRENDO PERO DESEO SABER SI LA RESCISIÓN ANTICIPADA ME DA LUGAR DENTRO DEL 1er AÑO A PEDIR 2 MESES DE ALQUILER COMO DE RESARCIMIENTO. GRACIAS

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Lara
agosto 3, 2016 @ 01:35

Quiero saber si pierdo rescindir el.contrato antes de los 6 meses ? Y que. Me.corresponde.abonar.

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maria
agosto 8, 2016 @ 15:30

Hola Queria saber que tengo que pagar en caso de rescindir el contrato de alquiler de vivienda, antes de los 6 meses. Muchas gracias.

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Guillermo
agosto 13, 2016 @ 23:27

quisiera saber si obligatoriamente se debe comunicar la rescisión del contrato en un plazo de 30 días o no es necesaria tal plazo y puedo retirarme cuando así lo decida. la otra consulta es: en septiembre, tal lo convenido en contrato, comienzo a pagar más de alquiler ya que se cumple un año. En caso de querer rescindir a fines de septiembre, cuánto me corresponde pagar, un mes y medio o solamente un mes? Gracias.

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Sol Otero
agosto 25, 2016 @ 02:19

Hola, les consulto tengo contrato por dos años desde el 11 de sept de 2015. Próximo mes ya hace un año estoy alquilando esta casa cambia el valor de alquiler. Deseo rescindir el contrato. Avise en la inmobiliaria, pero me quieren cobrar de multa un mes por la aplicación de este código civil 1221, esto esta correcto? En el contrato además dice que se considera incumplimiento del contrato con pérdida del depósito el no haber completado el plazo de uso y la cancelación total del precio convenido.Esto quiere decir qué además no me van a devolver el depósito? Si me pueden dar una mano para saber si está bien lo que me quieren cobrar . Espero sus comentarios. Muchas gracias-

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Tiago Rivera
septiembre 28, 2016 @ 15:16

Estoy por rescindir un Contrato de locacion que comenzo el 1° de Junio 2016, originalmente es por 24 meses, que me corresponderia abonar ?? Se trata de un local comercial.- Gracias anticipadas por las respuestas

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Lorena
noviembre 1, 2016 @ 15:12

Buenos días: Me acabo de mudar y estuve solo cinco meses. Según el contrato pierdo el depósito por haberme ido antes del año de alquiler. Me dicen que además debo pagar una multa de un mes por irme antes de los seis meses (esto no se encuentra en ninguna clausula del contrato). Cuando me fui creí que solo perdía un mes por haberme ido y ahora resulta que es depósito mas multa. Quisiera saber si pueden cobrarme ese mes en condición de multa aunque no esté especificado en el contrato. Desde ya muchas gracias.

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    Sebastian
    noviembre 9, 2016 @ 20:30

    Hola. En este caso, te pueden exigir el pago, con derecho, de: - Mes y medio de Alquiler en concepto de multa por rescisión anticipada - Hasta el sexto mes (inclusive) del contrato, aunque vos entregues las llaves el mes 5. - dependiendo el contrato pintura del departamento, ya sea que lo pintes vos o lo hagas pintar. La multa del mes y medio no es necesario que se encuentre en el contrato, ya que se regula por el 1221, que es de orden publico. El mes de deposito en realidad deberían devolverlo, ya que se trata de una garantía de cumplimiento. Normalmente lo que se hace es imputarlo directamente a la deuda que te quede pendiente. En tu caso, si se imputa a la deuda, quedaria por pagar 1 mes y medio (si es que el deposito es igual a un mes de alquiler) Asegúrate que te den el acta de devolución de inmueble indicando que no se adeuda monto alguno, firmado por el propietario. Sds

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Pablo Moneta
diciembre 1, 2016 @ 03:23

Hola, han pasado 9 meses desde el inicio de mi contrato de alquiler, he decidido rescindirlo de alquiler abono actualemente $5800, y en la rescisión del contrato me cobran 1 mes y 1/2 mas lo cual me parece bien, pero me suman expensas $1300 y gastos de agua y gas. En el contrato figura que el monto de alquiler es $5800, es correcto que figuren las expensas y los gastos de agua y gas en la liquidación ? Muchas gracias.

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Pablo Moneta
diciembre 1, 2016 @ 03:28

En mi comentario anterior olvide consultar, tengo que pintar el departamento completo o justamente como rescindo anticipadamente y abono una multa no debo hacerlo ? Yo he pintado dos paredes de color (antes eran blancas) y el departamento se ha deteriorado por efectos de humedad que siempre tuvo, o humedad del piso superior. Muchas gracias.

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carlos
diciembre 28, 2016 @ 16:18

Consulta soy propietario y quiero resindirle el contrato a mi inquilino tengo que yo pagarle algo, me dicen de la inmobiliaria que yo le tengo que pagar a el.

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Fernando
enero 23, 2017 @ 00:27

Hola , gracias por el aporte . Mi consulta es : Estoy hace tres años en una casa que alquilo , en noviembre del 2015 firme la renovación , en noviembre de 2017 finaliza . Quería saber si me corresponde pagar algo por este tiempo ya transcurrido y que pasaría con el depósito , me quiero ir por que el dpto esta lleno de humedad , que en el nuevo contrato figura . Gracias .

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GUSTAVO
marzo 23, 2017 @ 15:28

HOLA, CUANDO SE RENUEVA EL CONTRATO, EL DEPOSITO QUE SE ENTREGO OPORTUNAMENTE QUEDA ACTUALIZADO AL ULIMO VALOR DEL ALQUILER COMO DEIA LA LEY DE ALQUIELRES QUE SE DEROGO POR EL NUEVO CODIGO, PEROAHORA NO ENCUENTRO COMO SE RESUELVE EL TEMA EN ESTE CODIGO. QUE OPINON TIENEN AL RESPECTO? GRACIAS GUSTAVO C

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carolina
abril 24, 2017 @ 22:30

hola estoy alquilando mi casa, los inquilinos llevan 6 meses y el at 1221 solo habla de que el locatario puede rescindir, yo como locadora puedo rescindir el contrato antes de los 2 años?

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Mariana Tello
junio 4, 2017 @ 23:52

Hola!! Quiero residir el contrato de alquiler a un año y cuatro meses de estar.. Se q tengo q abonar un mes de multa. Pero mi pregunta es la siguiente debo avisar un mes antes?? Gracias

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ADRIANA
junio 28, 2017 @ 18:15

HOLA ,MI INQUILINA ME AVISA QUE ESTE MES ENTRANTE ME PAGA EL ALQUILER (QUE COMENZO EN SEPTIEMBRE DEL 2016) Y QUE EN AGOSTO SE RETIRARA POR DESOCUPACION LABORAL, QUIERO SABER SI LE TENGO QUE COBRAR UN MES Y MEDIO DE INDEMNIZACION Y SI EL DEPOSITO SE PIERDE POR RESINDIR....MUCHAS GRACIAS POR SU PRONTA RESPUESTA

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    ADRIANA RUBINSTEIN
    junio 28, 2017 @ 20:53

    HOLA QUIERO SABER QUE DEBO COBRARLE AL INQUILINO QUE LLEVA 9 MESES DE CONTRATO (DE 2 AÑOS) QUE ME AVISA HOY 28/6 QUE EN EL MES DE AGOSTO YA NO SE QUEDARA. QUIERO SABER SI ES UN MES Y MEDIO.... Y SI SE RETIENE TB EL DEPOSITO....MUCHAS GRS

    Reply
Victoria
junio 28, 2017 @ 19:13

Voy a recindir el contrato llevo 6 meses...? Me tienen que devolver el mes de doposito?

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Daiana
junio 30, 2017 @ 19:07

Una consulta, estoy alquilando un domicilio y ya renove contrato, en septiembre cumpliria 4 años que estoy en la misma, dicha casa esta llena de humedad y me voy por problemas ademas de salud de mi hijo ya que el sufre principio de asma y ya nose puede estar en la misma, ya atregalron supuestamente 3 veces la misma y sigue estando, y me quieren cobrar 1 mes de indemnizacion, es correcto abonarla cuando pasa algo asi?, aguardo su respuesta, gracias

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